Urządzenia AGD, takie jak pralka, lodówka czy kuchenka mikrofalowa, najczęściej stanowią element wyposażenia lokali mieszkalnych oddawanych w najem. Ich obecność w lokalu rodzi jednak liczne wątpliwości prawne, zwłaszcza w zakresie odpowiedzialności za naprawy, zużycie oraz rozliczenia przy zakończeniu najmu. Problematyka ta bywa dodatkowo komplikowana przez nieprecyzyjne odwoływanie się do ustawy o ochronie praw lokatorów, która – wbrew obiegowym opiniom – nie reguluje wprost statusu urządzeń AGD.
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów koncentruje się na instalacjach oraz elementach wyposażenia technicznego lokalu. Przepisy art. 6a i 6b odnoszą się do urządzeń i elementów trwale związanych z lokalem, umożliwiających korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. W doktrynie konsekwentnie podkreśla się, że ruchomy sprzęt gospodarstwa domowego, taki jak pralki czy lodówki, nie stanowi wyposażenia technicznego lokalu w rozumieniu ustawy. Oznacza to, że regulacje te nie mają do urządzeń AGD bezpośredniego zastosowania.
Brak regulacji w ustawie lokatorskiej nie oznacza jednak, że odpowiedzialność za urządzenia AGD automatycznie obciąża najemcę. Jeżeli sprzęt został wydany najemcy wraz z lokalem i znajdował się w nim w chwili wydania, wchodzi on w zakres przedmiotu najmu jako jego wyposażenie. W takiej sytuacji zastosowanie znajdują ogólne przepisy Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 662 § 1 k.c. wynajmujący jest zobowiązany utrzymywać rzecz najętą w stanie przydatnym do umówionego użytku, natomiast art. 667 § 1 k.c. ogranicza obowiązki najemcy do ponoszenia drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy.
W praktyce oznacza to, że najemca odpowiada za prawidłowe korzystanie z urządzeń AGD, ich bieżącą eksploatację oraz uszkodzenia powstałe z jego winy. Wynajmujący natomiast ponosi ryzyko naturalnego zużycia sprzętu wynikającego z prawidłowego użytkowania, a także awarii spowodowanych wiekiem urządzenia, jego wadami lub zużyciem technicznym. Nie istnieje zatem ogólna zasada, zgodnie z którą w braku odmiennych postanowień umownych wszelkie naprawy AGD obciążają najemcę wyłącznie dlatego, że jest on użytkownikiem tych rzeczy.
Zagadnienie odpowiedzialności za urządzenia AGD nabiera szczególnego znaczenia w momencie zwrotu lokalu po zakończeniu najmu. Zgodnie z art. 675 § 1 k.c. najemca jest zobowiązany zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, przy czym nie ponosi odpowiedzialności za zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Zasada ta odnosi się również do urządzeń AGD stanowiących element wyposażenia lokalu. Ujawnienie się przy zwrocie lokalu naturalnego zużycia sprzętu nie rodzi więc po stronie najemcy obowiązku jego naprawy, wymiany ani zapłaty odszkodowania.
W tym miejscu pojawia się pytanie o znaczenie art. 6e ustawy o ochronie praw lokatorów, który reguluje obowiązki lokatora po zakończeniu najmu. Przepis ten nakłada na najemcę obowiązek odnowienia lokalu, dokonania obciążających go napraw oraz zwrotu równowartości zużytych elementów wyposażenia technicznego, o których mowa w art. 6b ust. 2 pkt 4, a także rozlicza skutki ich wymiany w trakcie najmu. Należy jednak podkreślić, że również art. 6e odnosi się wyłącznie do wyposażenia technicznego lokalu w rozumieniu ustawy, a nie do wszelkich ruchomości znajdujących się w mieszkaniu.
W konsekwencji art. 6e nie stanowi podstawy do obciążania najemcy kosztami zużycia ruchomych urządzeń AGD przy zwrocie lokalu. Zużycie pralki czy lodówki wynikające z prawidłowego użytkowania nie mieści się w dyspozycji tego przepisu i nie może być rozliczane na jego podstawie, w tym także poprzez potrącenia z kaucji. Przepis ten może mieć znaczenie jedynie pośrednio, w sytuacjach, w których lokator dokonał trwałej ingerencji w lokal, na przykład poprzez samowolną zabudowę sprzętu AGD lub powiązanie go z elementami instalacji, co może zostać zakwalifikowane jako ulepszenie lokalu. W takim przypadku zastosowanie może znaleźć art. 6e ust. 2, umożliwiający żądanie przywrócenia stanu poprzedniego albo rozliczenie ulepszeń z uwzględnieniem stopnia ich zużycia.
Decydującą rolę w rozkładzie odpowiedzialności za urządzenia AGD, także na etapie zwrotu lokalu, odgrywa umowa najmu. Skoro ustawa o ochronie praw lokatorów nie reguluje wprost tej kategorii rzeczy, a art. 6f ustawy dopuszcza w najmie prywatnym modyfikację praw i obowiązków stron, to właśnie umowa może przesądzić o tym, kto ponosi koszty napraw, wymiany lub serwisu sprzętu AGD oraz w jakim stanie powinien on zostać zwrócony. Brak jednoznacznych postanowień umownych powoduje jednak, że zastosowanie znajdują zasady ogólne Kodeksu cywilnego, które nie pozwalają na przerzucanie na najemcę ryzyka normalnej eksploatacji rzeczy oddanej w najem.