Nowa ustawa deweloperska, właściwie zwana Ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która obowiązuje od 1 lipca 2022 r., reguluje instytucję, która było często stosowana przez deweloperów pod rządami „starej” ustawy – umowę rezerwacyjną.
Po co umowa rezerwacyjna?
Zgodnie z ustawą, umowa deweloperska może być, ale nie musi, poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej. W ślad za definicją ustawową jest to umowa między deweloperem a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego (dla uproszczenia w niniejszej notce posługuję się zbiorczo określeniem „lokalu”, jednak pod tym pojęciem kryje się zarówno lokal mieszkalny, jak też dom jednorodzinny). Teoretycznie sprawa jest więc prosta. Przed zobowiązaniem się do wybudowania budynku i wyodrębnieniem lokalu w zamian za cenę sprzedaży potencjalny zainteresowany może poprzez zawarcie umowy rezerwacyjnej chwilowo „wyłączyć” ze sprzedaży ten lokal, który zamierza nabyć. Pierwszorzędnym celem umowy jest więc wyłącznie czasowe „zarezerwowanie” nieruchomości – i nic ponadto. Oznacza to, że treść umowy rezerwacyjnej nie może zawierać żadnych elementów, które wprowadzałyby jakąkolwiek zobowiązania dewelopera do sprzedaży lokalu, a zainteresowanego do nabycia go. Innymi słowy, nie może w swojej treści zawierać konstrukcji typowych dla umowy przedwstępnej, umowy deweloperskiej czy umowy zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu. Wbrew temu, co się często wskazuje, wątpliwe jest chociażby wprowadzenie do umowy rezerwacyjnej instytucji zadatku.
Forma i elementy umowy rezerwacyjnej
Umowa rezerwacyjna musi być zawarta na piśmie, w przeciwnym wypadku jest nieważna. Dla uproszczenia przyjmijmy, że oznacza to, że obie strony muszą złożyć pod umową własnoręczne podpisy. Umowa musi określać co najmniej:
1) strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
2) cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
3) okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży; w przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej. Czas może być oznaczony poprzez określenie okresu (np. 6 miesięcy) lub terminu końcowego, na przykład do określonej daty lub do chwili odmownej decyzji kredytowej wydanej przez dwa banki. Umowa nie może być zawarta na czas nieoznaczony;
4) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
5) określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.
Dodatkowo, deweloper musi już na etapie podpisywania umowy rezerwacyjnej przesłać zainteresowanemu prospekt informacyjny, który stanowi integralną część tej umowy.
Opłata rezerwacyjna
6) kluczowym elementem umowy rezerwacyjnej jest określenie przez strony wysokości opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana w umowie (nie jest jej obligatoryjnym elementem). Opłata rezerwacyjna nie może jednak przekraczać 1% ceny lokalu. Jeżeli strony zawrą umowę deweloperską, opłata ta jest zaliczana na poczet ceny sprzedaży. Opłata jest zwracana w wypadku, gdy rezerwujący nie dostał pozytywnej decyzji kredytowej, deweloper nie wykonuje zobowiązania z umowy rezerwacyjnej, to znaczy oferuje lokal mieszkalny innym osobom oraz w sytuacji, gdy deweloper zmienił prospekt informacyjny bez informowania o tym zainteresowanego. Jeżeli deweloper nie wykonuje zobowiązania z umowy rezerwacyjnej, opłata zwracana jest w podwójnej wysokości.
UWAGA: ustawa nie przewiduje, że opłata rezerwacyjna jest zwracana, jeżeli nie dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej z innych przyczyn, na przykład, gdy deweloper po prostu uchyla się od jej zawarcia (bo np. znalazł innego nabywcę). Jest tak dlatego, że – jak wspomniałam – zobowiązanie dewelopera dotyczy wyłącznie powstrzymania się od oferowania lokalu innym podmiotom, a nie obowiązku zawarcia umowy sprzedaży. Trzeba więc zadbać, aby odpowiednie postanowienie, będące gwarancją odzyskania pieniędzy przez rezerwującego, znalazło się w umowie i mogło być skutecznie egzekwowane.
Co natomiast dzieje się z opłatą rezerwacyjną, jeżeli to klient uchyla się od nabycia lokalu z przyczyn innych niż nieuzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej? Na to pytanie ustawa również nie daje jednoznacznej odpowiedzi. Można argumentować, że opłata rezerwacyjna stanowi pewnego rodzaju wynagrodzenie dewelopera za wycofanie lokalu ze sprzedaży, co uzasadnia brak obowiązku jej zwrotu na rzecz rezerwującego w omawianej sytuacji.
Opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi w podwójnej wysokości, jeżeli zainteresowany zgłosił do protokołu odbioru wady, a deweloper nie usunął tych wad przed zawarciem umowy sprzedaży, w konsekwencji czego rezerwujący do niej nie przystąpił. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że deweloper nie zawsze będzie zobowiązany do usunięcia tych wad, skoro z ustawy wynika, że w protokole odbioru lokalu, który powinien być podpisany przed zawarciem umowy sprzedaży, deweloper ma obowiązek wskazać, które z zasygnalizowanych wad uznaje, tym samym zobowiązując się do ich usunięcia.
Czy podpisywać?
Umowa rezerwacyjna może stanowić wartościowy instrument zabezpieczający interesy zarówno potencjalnego nabywcy, jak też dewelopera. Dla zainteresowanego stanowi gwarancję pierwszeństwa nabycia lokalu, który mu się podoba. Deweloper może zapewnić sobie natomiast pewien ekwiwalent pieniężny za ograniczenie swojej oferty. Ze względu jednak na istotne deficyty regulacji ustawowej (w postaci, chociażby, określenia konsekwencji dla opłaty rezerwacyjnej, jeżeli strony uchylają się od zawarcia umowy sprzedaży) warto zawsze przygotować się do podpisania umowy poprzez rzetelną analizę i (jeżeli to potrzebne) negocjowanie jej poszczególnych postanowień.